건설면허의 중요성

건축을 할 때 건물의 규모와 용도에 따라서 건축공사를 할 수 있는 업체가 따로 있습니다.

일반적으로 종합건설사, 일반건설사라고 말하는 건축면허 또는 토목건축면허를 보유한 건설사입니다. 즉 법으로 정하는 용도 및 규모 이상인 경우 건축면허나 토목건축면허를 보유하고 있지 않은 업체는 건축공사를 할 수 없습니다. 따라서 견적을 받을 때는 면허를 가지고 있는 업체들에게만 견적을 받아야 합니다. 그리고 착공신고 시 건설사와의 계약서가 신고서에 첨부가 되어야 합니다. 간혹 건축주가 견적을 무면허 업체에게서 받고 그 업체가 면허를 대여하는 형식을 쓰기도 하는데 이는 건축주에게 이로울 게 없으며 위험만 안고 간다고 보시면 됩니다.

일정 규모 이상의 건축물은 반드시 면허를 보유한 건설사에게 견적을 받고 공사를 하시길 다시 한 번 당부드립니다. 하지만, 일정 규모 미만의 건축물은 건설사 또는 면허가 없는 개인업자 중 누구라도 공사가 가능합니다. 만약 건축주가 건설사와 계약을 할지 개인업자와 계약을 할지 결정을 해야하는 상황이라면 기준으로 삼아도 좋을 만한 기본적인 사항 두 가지만 체크해 보았습니다.

과연 건설사보다 개인업자의 공사비가 경쟁력이 있을까

건축주가 소규모(상가 150평, 주택 200평 미만) 건축을 할 때 개인업자와 공사를 하는 이유는 단 한가지입니다. 건설사보다 개인업자의 공사비가 싸다고 느끼기 때문입니다. 그 이유는 건설사와 계약을 하게 되면 건축주가 부가세를 내야하지만 개인업자와의 공사에서는 부가세를 낼 필요가 없다고 생각하기 때문입니다. 하지만 여기에는 작은 착시가 있습니다. 개인업자와의 계약에도 눈에 보이지 않는 부가세가 있으며 이 부가세는 이미 공사비에 포함되어 있습니다. 예를 들어 레미콘의 경우 레미콘 가격이 50만원이고 부가세가 5만원인 경우 건설사의 견적에서 레미콘 원가는 50만원 부가세 5만원이라고 표기가 됩니다. 하지만 개입업자의 견적에서는 레미콘 원가 55만원, 부가세 없슴이라고 표기가 됩니다. 사실 최종적으로 건축주가 부담해야할 금액은 55만원으로 같습니다. 건축주가 개인업자와 공사를 하더라도 건축공사에 사용되는 대부분의 재료비에는 부가세가 포함되어 있으며 건축주가 부가세없이 공사를 하는 것은 노무비와 경비 정도입니다. 전체 공사비에서 재료비는 약 50% 정도를 차지합니다.

따라서 단가가 동일하다고 했을 때 건설사와 개인업자와의 공사비 차이는 약 5% 정도가 나지만 대부분의 단가에서 종합건설사가 개인업자보다 경쟁력이 있어 실질적인 차이는 미미하다고도 볼 수 있습니다. 게다가 국민주택규모 이하의 주택을 건축하는 경우 부가세가 면제되고 임대용 상가로 임대사업자(일반과세자)가 있는 경우 부가세 환급이 되기 때문에 결국은 개인보다 건설사의 공사비가 더 낮아지게 됩니다.

안전한 공사를 위한 산재보험과 증권

개인업자가 공사하는 경우 착공신고 시 시공자가 건축주가 되며, 산재보험도 건축주가 가입해야 합니다. 만약 현장에서 근로자가 다치는 경우 산재보험으로 어려운 범위에서는 건축주의 부담이 클 수도 있습니다. 계약이행증권, 선급금보증증권, 하자이행보증증권을 받기가 쉽지 않아 개인적인 사정이나 자금문제로 공사 진행이 어려운 경우 그 피해가 건축주에게 고스란히 돌아갈 수 밖에 없습니다. 물론, 개인업자라 해서 모두 다 부정적인 것은 아닙니다. 개인업자와의 작업을 통해 만족스러운 건축이 이뤄질수도 있고, 건설사와의 계약을 통한 공사에서 문제가 발생할 수도 있습니다. 하지만 종합건설사와의 계약은 최대한의 안전장치를 마련하는 수단이 되며 문제가 생기더라도 건축주의 피해를 최소화할 수 있습니다. 결론적으로 건설사와 개인업자와의 차이는 종합보험에 가입된 차량을 운전하는 것과 무보험 차량을 운전하는 것이라 할 수 있습니다. 사고가 나지 않으면 둘 다 다를 바가 없지만, 사고가 발생하는 경우 그 차이는 실로 크게 다가올 수밖에 없기 때문입니다.

[  종합건설사 vs 개인업자 비교 ]